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利率攀涨REIT还值得“信托”吗?

来源:联合早报 作者: 王思颖   2022-12-18 05:00 王思颖 |作者
房地产投资信托是本地股市最热门的选项之一,但投资REIT也可能面临风险。投资者在选购REIT时须考虑的数个因素,同项目的出租情况有很大的关联。(IStockphoto) 李彩莲:由于利率在短期至中期内料居高不下,这将继续拖累REIT的短期表现。(受访者提供) 陈润雄:旅游需求反弹预计能支撑客房平均收入的复苏,客房平均收入增加有利于酒店信托的营收。(受访者提供) 卢瑞斌:除了增加融资成本,更高的利率也会对信托的估值产生负面影响。(受访者提供) 杨慧诗:利率升高可以影响房地产价值,导致房地产重估亏损、账面价值下滑,使股价走软。(受访者提供)

按照这样的归类,数据中心信托今年以来的跌幅最为显著,平均下挫42%。酒店信托的表现却优于大市,今年以来仅下挫7.8%。

因此,投资者在选购REIT时须考虑的数个因素,同项目的出租情况有很大的关联。

华侨投资研究的李彩莲将S-REIT分为六个类别,包括办公楼、工业、零售、酒店、数据中心及其他。

她指出,投资REIT与其他股票一样具波动性,主要风险包括全球经济疲软、地缘政治风险、高利率和通胀、租用率波动或主要租户不续约、员工和公用事业成本等营运费用升高、负债率(gearing)等。

受访分析师认为,高利率对REIT产生负面影响。李彩莲说,从富时海指房地产投资信托指数的价格反应可以看出,近几个月的利率上调对S-REIT造成严重打击,指数分别在今年9月和10月大幅下滑。

高利率不利REIT

第二,REIT也面临稀释风险(dilution risk),因为它们须筹集资金进行收购。单位持有人的股权可能被稀释,导致每单位派息(DPU)大幅下挫。

在评估信托管理人是否有审慎管理资本方面,李彩莲关注的因素包括信托的综合杠杆比率(aggregate leverage ratio)、利息覆盖率(interest coverage ratio)、借贷对冲比例和2023/24财年有多少债务到期。

首先是再融资风险,由于REIT负债表的杠杆高(highly geared),它面临无法获得再融资的风险,造成它有可能被迫出售一些房地产。

考虑到市场普遍预计美国会在明年陷入经济衰退,李彩莲偏好保荐机构(sponsor)实力雄厚、资本管理谨慎的高质量S-REIT。

明年可关注哪些REIT?

酒店信托的表现较为突出,主要是因为多数主要经济体已重新开放,旅游业也预计取得复苏。

杨慧诗则指出,可用市账率(price to book ratio)来判断信托的交易价高于或低于账面价值。不过,她警惕,以折价交易的信托仍可能继续以折价交易,反之亦然。况且,在经济衰退期间,市账率或许不是准确的估值指标,因为房地产重估亏损或许还没被记入账簿内。

辉立证券研究部投资分析师陈润雄说,在高利率的环境下,信托的利息支出或许会增加,进而影响它们可派发给投资者的每单位派息数额。高利率环境也让增值收购成为挑战,因为信托须支付更高的借贷利息,但它们通过租户得来的租金收入或许不足。

迈入2023年之际,由于盈利和市场派息预测有进一步下修的空间,李彩莲对S-REIT领域明年上半年的展望保持谨慎态度。

例如,租户的组合是其中一个因素,也就是说信托是否有多元化的租户,或仅依赖一个主要租户。若是后者,投资者可能面临更高的投资风险。

卢瑞斌认为,除了增加融资成本,更高的利率也会对REIT的估值产生负面影响。若投资者可通过较低风险的定期存款,或收益率约为4%的六个月国库券(T-bill),得到相同或稍微较低的收益,他们或许会重新思考是否要投资REIT。

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辉立证券的陈润雄则看好酒店领域的REIT,因为旅游需求的反弹预计能支撑客房平均收入(RevPAR)的复苏,而客房平均收入的增加有利于酒店信托的营收。迈入2023年之际,中国全面重新开放、持续的积压旅游需求(pent-up demand)和日本近期的重新开放,有助于提振客房平均收入,这也是酒店信托强劲复苏的下一个阶段。

REIT投资于房地产项目,这些资产带来的收入(主要是租金收入)会定期派发给REIT持有者。

FSMOne.com研究及投资组合管理部高级研究分析员杨慧诗建议投资者,应关注信托的加权平均租赁期限(WALE),更长的WALE意味着信托的收入锁定期更长,能为投资者提供收入保障,尤其是在经济衰退期间。

理财新手

投资REIT三种风险

截至12月7日,反映新加坡房地产投资信托(S-REIT)股价走势的富时海指房地产投资信托指数(FSTREI)显示,S-REIT今年以来下挫约14.1%。相对而言,新加坡海峡时报指数的涨幅为4.1%。

她指出,每单位派息可为信托投资者提供信托收益率的预示,但更高的收益率并不意味着信托是更好的,投资者也要关注信托所经营的领域、投资组合规模,以及能影响未来派息的其他驱动因素和风险。

另一个是出租率,更高的出租率意味着信托的租金收入更高。

因此在选择信托时的另一个考虑因素,是信托有多少债务属于固定利率的,比率更高有助在利率升高的环境下缓解利率上涨对利息支出的影响。

第三是利率风险。利率升高可以影响房地产价值,导致房地产重估亏损(revaluation losses)、账面价值(book value)下滑,进而使股价走软。利率升高也会导致偿债成本增加,可派发给单位持有者的收入减少。

华侨投资研究公司总经理李彩莲接受《联合早报》访问时说,从10月21日至12月6日,富时海指房地产投资信托指数已从低谷上涨11.1%,取得显著的复苏。

马来亚银行集团财富管理首席投资官卢瑞斌建议投资者关注REIT的负债率,更高的负债率意味着杠杆率更高,有较少的债务空间(debt headroom)扩展业务;新加坡金融管理局规定S-REIT的负债率不可超过50%,确保信托不会过度杠杆。

  临近年底,即将收到花红的你或许在寻找一些投资机会。本期《理财新手》介绍本地股市最热门的选项之一——房地产投资信托(REIT)。投资专家讲解投资REIT可能面临的风险、选购REIT时应考虑的因素、高利率对REIT的影响,以及明年可关注哪些REIT领域。

FSMOne.com的杨慧诗分享了REIT面临的三种风险。

王思颖
hengsy@sph.com.sg

马来亚银行的卢瑞斌认为,在经济风险加剧的情况下,应考虑医疗保健、零售等防御性更强的领域,或是有多元化租户组合和强劲资产负债表的更大市值REIT。

“利率在短期至中期内料居高不下,这将继续拖累REIT的短期表现。”

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